很多老旧小区出现室内防水破损老化、公共管线老化、供暖主管道老化、阻塞等问题，导致房屋漏水，由此引发的纠纷也逐年增多。此类案件的当事人，长期共同生活在具有一定联系性的空间内，抬头不见低头见，且诉讼涉及当事人的不动产利益，与群众的日常生活密切相关，关系到老百姓的切身利益。下面房山法院的法官将通过四个典型案例，以案释法向大家说说怎样避免房屋漏水以及房屋漏水后产生纠纷应当如何解决，能够更好的维护老百姓的合法权益。
【案例一】共用管道堵塞主体不明，所有业主共担责
老徐是26号楼3门103号房屋的业主，徐建、董倩、魏方、张程、赵川分别是26号楼3门203、303、403、503、603号房屋的业主，26号楼3门一至六层的所有房屋共用同一个排水管主管道。2017年11月3日下午，203号房屋卫生间出现溢水现象，污水通过楼板缝流至103号房屋。当天203号房屋业主自行找疏通人员维修后不再溢水。4日，老徐爱人找物业维修人员查找出漏水原因，在打开103号房屋卫生间内主下水管观察口后，从中抽出一根近5米长的小型疏通机的软鞭，此后该楼层再未发生溢水事件。老徐认为下水道排水主管线堵塞导致溢水，楼上住户均有责任，故起诉楼上所有住户和物业，要求赔偿卧室物品损失（含床单、被子、褥子、被罩、组合柜）4110元、修复顶棚损失2100元、鉴定费5000元、保洁费1000元。
法院经审理认为，因下水道排水主管道被异物堵塞，经物业取出异物后该楼层再无溢水事故发生，此事实可以确认本案涉及的排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水主管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故物业无责任，应当由包括老徐在内的六户共同使用管道的业主平均分担老徐所受的财产损失。因保洁费没有实际发生，不予支持，卧室物品按市价估值，最终判决楼上五名住户分别赔偿老徐财产损失1350元。
【法官提示】
相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题。共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。对于共有部分，相邻各方共同使用人应当共同维护公共设施，保证公共设施的正常使用。正常情况下，共用水管道属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因，是个别业主不当使用通下水道工具导致的，由此免除了物业公司的责任。从维护公共利益角度出发，共有设施在业主使用过程中出现问题而无法查明造成问题的具体责任人时，在无免责事由的情况下，共有设施各业主共同承担赔偿责任。
【案例二】楼上漏水物业过错，双双承担过错责任
小郭是1单元402室的所有权人，小陈居住在1单元502室。2016年9月26日小郭发现家里卫生间房顶漏水，便急忙跑上楼告知小陈并向物业公司报修。物业工作人员在402室检查后认为是502室卫生间漏水，502室卫生间需要维修重新做防水层，但因小陈在外出差，没有立即维修。在此期间，402室的客厅卫生间墙全部被水渗透，墙皮泡起发霉，致使水延续漏往楼下，导致楼下住户纷纷致电物业维修。直到11月份，物业工作人员才进入502室维修，物业工作人员把502室卫生间的地面刨开了，做了新的防水措施，然后做了避水实验之后没有漏水，工作人员就把地面瓷砖恢复了，结果第二天又漏水了。小郭再次找物业维修，物业采取在402室卫生间天花板堵漏水措施，没有真正解决漏水问题。因物业不能提出有效的施工方案，502室住户拒绝物业进入维修。小郭认为漏水主因是楼上卫生间漏水，而物业在处理过程中有过失，都应对其因漏水造成的财产损失进行赔偿，故诉至法院要求排除妨害，解决漏水问题并赔偿损失1500元。
法院经审理认为，根据双方陈述漏水事实及维修过程，可以推定402室卫生间房顶漏水系因502室卫生间下水管漏水所致，小陈对502室房屋负有维护管理的义务；物业公司在维修时没有彻底查找漏水原因，没有采取有效维修措施根治漏水，导致损失扩大，二者对因漏水造成的小郭的财产损失，应当承担相应的民事责任，最终法院根据查明的事实和双方的过错程度判决物业和小陈各承担50%的责任，各赔偿小郭750元。
【法官提示】
公民的合法权益受法律保护，损坏他人财产的，应当折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。楼上业主存在防水问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的），漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。另外，《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务,物业公司因在维修过程中有过错，也应当对维修造成业主的损失进行赔偿。所以在此提醒物业公司，对于物业范围内的业主共有部分，物业应当定期巡检，发现问题及时维修、更换，业主委托维护的专有部分，物业公司也应积极主动维修和养护，在不是物业范围内的工作时，积极协助解决问题。
【案例三】楼上漏水致名贵茶叶浸泡，受害者索赔万元
赵川是燕山一家有名的饭店老板，与王晓东是住在某小区4单元）楼上楼下的邻居。2016年10月16日14时左右，王晓东未经物业公司同意，擅自聘用未有任何施工资格的施工队在家中私自装修，导致水管破裂，漏水至楼下赵川家中。赵川得知后，立即赶往家中抢救，发现房中三个房间的家具、电器、衣物等物品被水浸泡，水也渗进地板，导致地板发胀凹凸不平。特别是赵川珍藏的八盒珍贵茶叶遭到浸泡，茶叶呈饼状，均被泡发，完全无法使用。赵川立即将上述被损害的财产进行拍照。经赵川清点，沙发、衣柜、空调等财产损失价值3.5万元，严重损毁的茶叶价值8万元，收藏价值高，无法再留存对其造成了极大的精神损害。漏水一星期后，赵川找了施工队将受损的厨房、窗台和地边角进行了维修，共花费6300元。赵川多次找王晓东协商赔偿事宜，王晓东对自家装修漏水导致赵川家财产损失的事实认可，但双方对损害的数额和价值不能达成一致意见。故赵川诉至法院，要求王晓东赔偿上述财产损失。
法院在审理过程中，赵川申请对涉案房屋因漏水造成的财产损失进行评估鉴定。涉案茶叶因无可参考，无法鉴定，门窗已维修，也无法鉴定损失，其他财产损失鉴定为13853.22元。最后，在法院主持调解下，双方达成调解，王晓东共赔偿赵川2.5万元。
【法官提示】
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。王晓东因自家房屋装修改造行为导致漏水至楼下，理应进行赔偿，所以提示楼房居民，在装修改造时要找有资质的施工队，谨慎进行施工装修，确保改造装修工程质量，以免发生对自家或邻里财产损害。被漏水住户也应当在第一时间对珍贵财产进行抢救，及时止损，对发生的财产损失情况做好证据保全，不要盲目的进行维修，以免扩大财产损失范围或者导致财产损失无法确定。原、被告作为楼上、楼下的邻居，应本着互谅互让的原则，包容、友善地处理邻里关系。在诉讼时，被漏水一方对诉讼请求有正确的心理预期，以调解优先解决纠纷，尽早恢复入住。
【案例四】供暖设备老化致漏水，供热单位失责判赔偿
张天住27号楼201室，马跃住27号楼301室，天晟公司是该栋楼所在小区的供热单位，301室供热采暖设施属于一至四楼串联式单循环、共同使用。2017年11月20日，因301房屋暖气片漏水并渗漏到楼下201房屋内，导致201房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡损坏，价值1.22万元。张天找马跃解决漏水事故和索要赔偿，马跃说暖气供暖系统是一至四楼共同使用，应属于公共部分，其没有对自家的暖气片进行过改造，暖气管线漏水，系暖气管线老化、超过使用年限，是供热单位未进行维修更换，产生漏水责任应由供热公司承担。供热单位辩称暖气管线漏水部分是在用户自用部分，自用部分应由用户自行负责。
经法官现场勘验后查明，漏水原因系供暖设备老化，并非人为。故法院认为供热单位应对供暖设备中共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，住户对自用供热采暖设施承担维护、维修和更新的责任，但本案中201室和301室适用的供热管道的串联式的，无法区分共用部分和自用部分，故判决供热单位和马跃各承担50%的责任。
【法官提示】
供热管道发生漏水时，主要看该段漏水管线由谁管理，即谁管理谁维修。对于公共部分一般供热公司和物业公司会在供热合同中进行约定，未作约定，一般供热公司管理范围是到用户的楼头入口装置的第一道阀门，从阀门后法兰开始则由物业公司管理。在业主自己房屋内的暖气管道属于业主自行维护的部分，如果发生漏水则由业主自行承担赔偿责任。因此提醒住户、供热公司以及物业公司，在供暖季即将来临之际，应对供热管道各自管理部分进行全面的检修和谨慎改造，在供暖试行阶段注意查看供暖异常，避免跑水，造成损失。
（以上人名与公司名均为化名）
撰稿人：房山法院燕山人民法庭 贺明星
